روزنامه صبح
آر اس اس خبرجنوب
کل صفحات خبرجنوب
مسکوکات در بازار شیراز
 تبلیغات خبر جنوب تبلیغات خبر جنوب تعالی دانش تبلیغات خبر جنوب
تبلیغات خبر جنوب تبلیغات خبر جنوب
به فکر یک سقفم حتی مقوایی! :: روزنامه خبر جنوب :: نیازمندیهای خبر جنوب
NID : 183961
1399/04/10

به فکر یک سقفم حتی مقوایی!

زینب دانشور/ از این بنگاه به بنگاه دیگر سرک می کشد و با صدایی که غصه و شرم از آن می ریزد سراغ خانه ای می گیرد که با همان هزینه سال قبل پایش آب بخورد اما جواب مشاورین املاک تنها یک جمله است: «با این پول جایی گیرت نمیاد مگه حاشیه شهر».این حکایت جانسوز مستاجران زیادی است که این روزها آواره و با یک تغییر ناگهانی و پیش بینی نشده محکوم به خانه به دوشی اند. نهایت خواسته شان سقفی بالای سر و آرامشی برای گذر از عصر سیاه کروناست.در این اوضاع نا به سامان، وضعیت زنان سرپرست خانوار و بی سرپرست از دیگران به مراتب فاجعه بارتر است. اغلب مستاجران رویای خانه دار شدن را به خیالات وانهاده اند و خواب شبانه شان کابوس اجاره های سنگین تر است. خانه هایی که شالوده آن بر شنزار گرانی بنا شده و هر روز آن ها را بیشتر در عمق مشکلات فرو می برد. بازار مسکن هیچ گاه روی خوش به مستاجران نشان نداده اما حالا با رسیدن دلار به مرز 20 هزار تومان، هزینه های سرسام آور خوراک و پوشاک و سلامت و بحرانی جدید و ترسناک به نام کرونا که افراد زیادی را بیکار و خانه نشین کرده سنگینی دیوارهای خانه های اجاره ای بر شانه های نحیف و لرزان مستاجران بیشتر شده. همین مصائب برخی را مجبور به اجاره پشت بام های منازل کلانشهر تهران کرده تا بابت اسکان یک شب در چادر مسافرتی، روزانه 50 هزار تومان هزینه کنند یا حتی خانواده هایی که با توافق یک خانه را اجاره کرده و با هم ساکن می شوند تا هزینه زندگی را تاب بیاورند. بازار مسکن همیشه جزو بازارهای پر حاشیه بوده و حالا که قیمت ها سر به آسمان گذاشته گلوی این قشر عموماً متوسط و ضعیف جامعه را در چنگال خود می فشارد. تنها دلخوشی آن ها مصوبه هایی است که از زبان رئیس جمهور و وزیر راه و شهرسازی به گوش می رسد و مشخص نیست آیا اجرایی خواهد شد یا مانند بسیاری دیگر از مصوبات در سایه فراموشی گم می شود و صدای معترضان هم به جایی نمی رسد.سیر صعودی اجاره بهای مسکن و ودیعه موجب شده مستاجران زیادی به فکر کوچ به شهرهای اطراف یا حاشیه نشینی بیفتند تا سقفی بالای سرشان باشد، اتفاقی که ممکن است زندگی آن ها را دستخوش حوادث ناگوار دیگر کند. تحولات بازار مسکن شهروندان زیر خط فقر را افزایش داده و شکاف طبقاتی را بزرگ تر و بیشتر کرده است.

راهکارهای دولت برای کمک به مستاجران
اردیبهشت جاری و در تب و تاب کرونا دولت اعلام کرد با حمایت آن ها موجر موظف به دادن مهلت تا آخر خرداد برای تخلیه به مستاجر است هرچند برخی صاحبان املاک دست از پافشاری برنداشته و مستاجر را مجبور به پرداخت هزینه بیشتر کردند و هیچ نظارتی هم صورت نگرفت در پی آن افزایش بی حد و حصر اجاره بها باعث شد تا دولت سرانجام در جلسه ستاد مقابله با کرونا برای اجاره بها سقف تعیین کند.علاوه بر این ها یکی دیگر از راهکارهای حمایتی دولت از مستاجران وام حمایتی است اما طبق گفته پروانه اصلانی مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه وام ودیعه اجاره مسکن فقط به اقشار کم درآمد تعلق می‌گیرد.وی در این باره گفته است: پرداخت ودیعه اجاره‌بها به مستأجران واجد شرایط راهکار کوتاه‌مدت دولت برای ساماندهی بازار است. در پرداخت ودیعه اجاره تلاش می‌شود تا خانوار‌های اجاره‌نشین کم‌درآمد و ساکن در واحد‌های مسکونی کوچک‌متراژ و پایین‌تر از الگوی مصرفی، ودیعه اجاره از سوی دولت دریافت کنند.مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه با اشاره به اینکه اقدامات و سیاستگذاری‌های حوزه مسکن در دو بخش کوتاه و میان‌مدت قابلیت اجرا دارد، گفت: با توجه به شرایطی که هم‌اکنون در بازار مسکن حاکم است، پرداخت ودیعه اجاره بها راهکار کوتاه‌مدت دولت برای ساماندهی بازار اجاره‌بهاست.وی با تأکید بر اینکه راهکار‌های میان‌مدت دولت مانند طرح ملی مسکن و اخذ مالیات از خانه‌های خالی با راه‌اندازی سامانه املاک و اسکان راهکار‌های میان‌مدت است، افزود: در خصوص تاثیراتی که راهکار‌های میان‌مدت و بلندمدت بر بازار مسکن می‌گذارد باید با زمان بندی و فاصله زمانی منتظر حصول نتیجه بود.اصلانی توضیح داد: بسته دیگری پیش‌بینی شده و آن پکیج مالیاتی برای تشویق موجرهاست. بر اساس بسته‌ای که جزئیات آن اعلام می‌شود موجر‌هایی که طبق ضوابط و قواعد دولت گام برداند از معافیت ‌های مالیاتی برخوردار خواهند شد.مدیر کل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه افزود: معافیت‌های مالیاتی، اصلاح نرخ مالیات بر اجاره، اصلاح پایه‌های معافیت بر اجاره، سیاست‌هایی است که تنظیم‌کننده هستند و می‌توانند ضمانت اجرایی برای سیاست‌های تعیین شده باشند؛ بنابراین با این سیاست‌ها پیش‌بینی این است که آثار تورمی و افزایش قیمت، مستقیما توسط موجر‌ها روی قرارداد‌های اجاره بیاید و موجب کنترل بازار اجاره شود.

توافق مسالمت آمیز
اما در خصوص تعیین سقف اجاره بهای مسکن رئیس اتحادیه مشاوران املاک گفت: در شرایط جدید موجران و مستاجران باید مسالمت‌آمیز برای قراردادها به توافق برسند چراکه هیچ یکی از شورای حل اختلاف شکایتی را نمی‌پذیرد مگر برای موارد خاص.مصطفی قلی خسروی درباره قراردادهای اجاره پس از مصوبات جدید دولت اظهار داشت: تجربه تمدید قراردادهای اجاره جدید نیست، در ابتدای انقلاب هم برای ساماندهی بازار در شرایط هرج و مرج، اعلام شد که قراردادهای اجاره تا سه سال تمدید می‌شوند.وی ادامه داد: در شرایط کرونا بسیاری از کشورها نسبت به تمدید خودکار قراردادهای اجاره اقدام کردند. در ایران هم تصمیم ستاد مبارزه با کرونا برای ایجاد امنیت و ارتقای سلامت مردم این بوده که از دوشنبه 9 تیر تا ۳ ماه بعد از زمان پایان شیوع کرونا (یک سال آینده) قراردادهای اجاره با حداکثر 25 درصد افزایش قیمت در تهران، 20 درصد در کلان شهرها و 15 درصد سایر شهرستان‌ها تمدید شوند. رئیس اتحادیه مشاوران املاک تاکید کرد: هر چند که از نظر شرع مالکیت محترم است و کسی اجازه دخالت در این معاملات را ندارد اما در این شرایط اضطراری، تصمیم دولت این بوده که تمام قراردادها تا یک سال تمدید شود مگر در شرایط خاص. این قانون هم از 9 تیر در تمام کشور به اجرا می‌رسد.خسروی با تاکید بر این که تمام جوانب این مصوبه و این تصمیم با سران قوه و مراجع قضایی بررسی شده است، گفت: اگر موجر و مستاجر با مسالمت به توافق برسند و در صلح و سازش بخواهند قرارداد خود را تمدید کنند کسی حق دخالت ندارد و نیازی نیست برای تمدید قرارداد از طریق مشاوران املاک اقدام کنند.

مصوبه ای با سه شرط
معاون وزیر راه و شهرسازی نیز 8 تیرماه در مورد مصوبه اخیر دولت گفت: این مصوبه دارای چند شرط (الزام) است شرط اول اینکه مستأجر در دوره اجاره فعلی به تعهدات خود عمل کرده باشد و مستأجری که موجب ضرر و زیان مالک شده باشد مشمول این تمدید نمی ‌شود و همچنین شرط دوم این است که در صورتیکه مالک در دوره اجاره، قصد فروش رسمی ملک را داشته باشد مستأجر باید در مدت دو ماه، ملک را تخلیه کند و شرط آخر اینکه مستأجر سقف اجاره ‌ای که تعیین شده است را قبول نکند که این شروط، مشمول این مصوبه نیست.محمود محمود زاده تصریح کرد: با این مصوبه قانونی تمام معاملات اعم از اجاره، خرید، فروش، رهن و هر نوع مبایعه نامه‌ای صرفاً باید از طریق کد رهگیری انجام شود.
وی درباره اینکه چرا مصوبه ستاد ملی کرونا، عطف به‌ماسبق نداشته و شامل قراردادهای رهن و اجاره مسکن که پیش از تاریخ مصوبه این ستاد به امضا رسیده‌اند، نمی‌شود؟ گفت: از نظر قانونی، امکان عطف به ما سبق کردن این مصوبه وجود نداشت چون قراردادهای امضا شده، عقد جاری و قانونی است و هیچ قانون جدیدی نمی‌تواند آن را ملغی اثر کند.
محمودزاده درباره تسهیلات برای اجاره نیز گفت: این موضوع به همراه تأمین مالی طرح مسکن هم از نظر ساخت یا اجاره از طریق معاون اول ریاست جمهوری به بانک مرکزی محول شده که بانک مرکزی مسئول ارائه این بسته مالی شده و جلساتی با محوریت بانک مرکزی برگزار شده است و امیدواریم در هفته آینده پیشنهادهای خود را ارائه کند و مصوبات اخذ شود.

با کدام تضمین؟
نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک نیز در خصوص تضمین این مصوبه گفت: این مصوبه به مستاجران کمک خواهد کرد تا با حمایت های قضایی و تعزیراتی پشت آن یک وضعیت نسبی خوبی در اجاره بها را شاهد باشند. حسام عقبایی با تاکید بر این که مصوبه ستاد مبارزه با کرونا به مشاوران املاک ابلاغ شده است تاکید کرد: اما خواهشی که می توان داشت این است که مستاجران نسبت به این مصوبه دولت مطالبه گری داشته باشند تا این مصوبه به خوبی اجرایی شود. وی با تاکید بر این‌که مشاوران املاک در شرایط بحرانی کنونی با تمام قوا به اجرای مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا کمک خواهند کرد، ‌اضافه کرد: مستأجران به هیچ عنوان زیر بار قراردادهای زیرزمینی نروند چراکه مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا لازم ‌الاجرا بوده و سه قوه برای اجرای آن وارد شده‌اند.عقبایی گفت: اگر مصوبه ستاد کرونا نمی‌آمد نگران یک سونامی در بازار اجاره‌ بها بودیم. در زمان اجاره دادن یک واحد افزایش قیمت همه کالا نان، مرغ، گوشت، بنزین، و... به ذهن مالک می آید و می ‌خواهد آن را تامین کنند ضمن این ‌که برخی موجران از طریق اجاره امرار معاش می‌ کنند. از این رو به دولت و وزارت راه گفتیم عددی را برای افزایش نرخ اجاره‌بها اعلام کنند که مردم آن را پس نزنند.اسلامی وزیر راه و شهرسازی نیز در پاسخ به این که اگر صاحبخانه‌ها مصوبه افزایش قیمت اجاره‌بها را نپذیرند چه ابزار نظارتی وجود دارد، اعلام کرد: در این صورت دادگاه حکم تخلیه برای مستاجرانی که از طرف صاحبخانه مجبور به پرداخت بیشتر اجاره‌بها می‌شوند، صادر نخواهد کرد.مهم اینجاست اگر موجر مصمم به تخلیه واحد اجاره به دلیل عدم تمایلش به تمکین از نرخ تورم اعلام شده گردد هیچ راهکار اجرایی جهت الزام‌ آور شدن آن نیست و تنها به اصرار موجر برای نیاز شخصی خود به واحدش و عدم اجاره دادن آن تا موعد دلخواهش خواهد انجامید. کما اینکه برخی نیز در زمینه قیمت به درج قرارداد توافقی اما صوری بسنده خواهند کرد و مستاجر هم به صرف وجود قرارداد صوری رابطه خود را با موجر دچار تنش نخواهد کرد.

راهکارهای کشورهای توسعه یافته
در کشورهای توسعه یافته، ترغیب مالکان به انعقاد قراردادهای طولانی مدت، محدود کردن درصد افزایش اجاره بها با توجه به شاخص های اقتصادی و در نظر گرفتن حمایت‌های قانونی لازم برای مستاجران در جلوگیری از افزایش بیش از حد اجاره بها در شهرهای بزرگ موثر است.جالب است بدانید، کشور فرانسه از سال ۲۰۱۵ کنترل اجاره در مناطقی که تقاضا بیش از عرضه بوده را اجرا کرده، به این صورت که در هنگام اجاره جدید، اگر صاحب خانه در خانه بهسازی نداشته، آخرین اجاره ای که توسط مستاجر قبلی پرداخت می شود تنها می تواند بر اساس یک نرخ ثابت شاخص افزایش یابد.در هلند نیز حداکثر اجاره بر اساس کیفیت مسکن برای همه اجاره های زیر ۷۱۰ یورو در هر ماه اعمال می شود و مقررات اجاره در حال حاضر بیش از ۹۰ درصد از بخش اجاره (بخشی از مسکن اجتماعی و خصوصی) را پوشش می دهد.

تاثیر بسته های حمایتی دولت بر بازار اجاره مسکن
برخی از کارشناسان بازار مسکن معتقدند که طرح حمایتی دولت برای کنترل بازار اجاره طرح مناسب و مفیدی است، اما کارایی آن زمانی مشخص می‌شود که دولت بتواند جامعه هدف (خانوار‌های کم‌درآمد) را به درستی شناسایی کند و پوشش دهد. آن‌ها همچنین گفته اند یکی از مواردی که در این طرح عنوان شده، پرداخت ودیعه به مستاجران با درآمد‌های پایین است. دولت باید بداند که چگونه می‌تواند این خانوار‌ها را پوشش دهد و از سوی دیگر نحوه پرداخت‌ها نیز باید شفاف باشد.در طرف مقابل بخش دیگری از کارشناسان معتقدند بازار تاثیر اجرا شدن این طرح ها را آنی و در مدت زمان کوتاه نمی‌بیند. آن‌ها می‌گویند که وزارت راه و شهرسازی این طرح را برای سامان دادن به بازار اجاره مطرح کرده، اما باید بدانیم که این طرح مستلزم آن است که نظام بانکی ما با سرعت اقدامات مربوط به این طرح را انجام دهد. از سوی دیگر وام ودیعه اجاره، خود می تواند منجر به افزایش دوباره اجاره بهای مسکن شود.این دسته از کارشناسان همچنین گفته اند که نظام بانکی ما تا کنون نشان داده است که در انجام این کار‌ها سرعت بالایی ندارد، باید یک هماهنگی بین بانک‌ها برای انجام این کار برقرار شود. مخالفین سیاست‌های کنترلی دولت می‌گویند اگر دولت بر بازار مسکن فشار وارد کند، این موضوع منجر به پدیده قرارداد‌های سفیدو مخفیانه می‌شود.اما در خصوص مصوبه تعیین سقف اجاره بها به نظر می‌رسد نه تنها در کوتاه مدت در کنترل نرخ اجاره بها موثر نخواهند بود، بلکه در بلندمدت می‌تواند لنگری ثابت برای افزایش نرخ اجاره‌بها شود و سالانه این مقدار کف افزایش نرخ اجاره‌بها از منظر موجرین در نظر گرفته شود.عدم التزام بنگاه‌های معاملاتی به ثبت کردن معامله و توافق موجر و مستاجر خود باعث می‌شود تا همچنان این قراردادها ثبت نشوند. مادامی که هزینه‌ ثبت قرارداد به صورت غیررسمی مقدار زیادی پایین‌تر از مقدار رسمی آن باشد، موجر و مستاجر انگیزه‌ای برای ثبت قرارداد ندارند که هدف فرعی ثبت معاملات و شناسایی خانه‌های خالی را نیز محقق نمی‌کند. حتی در صورت ثبت در سامانه نیز تضمینی برای صحت ادعاهای طرح شده در قرارداد وجود ندارد.وجه دیگر آن تغییر لنگر ذهنی موجرین است که مقدار افزایش نرخ اجاره‌بهای اعلامی در ذهن آن‌ها به عنوان مبنا در نظر گرفته می‌شود. برای مثال اگر فردی بنا داشت که با افزایش ده درصدی نرخ اجاره‌بها ملک خود را اجاره دهد، اکنون با توجه به اعلام دولت عدد بالاتری تعیین می‌کند و با توجه به صحبت‌های محمودزاده مبنی بر اینکه در صورت عدم تمکین مستاجران به نرخ مصوب ستاد ملی کرونا موجر می‌تواند حکم تخلیه وی را دریافت کند، عملاً این نرخ مبنای تمدید همه‌ قراردادهای ثبت شده خواهد شد. همچنین در شرایطی که طرح فاصله‌گذاری اجتماعی باید به صورت جدی رعایت شود، این مصوبه به دلیل افزایش اصطکاک بین مستاجر و موجر می‌تواند منجر به بروز مشاجرات حقوقی و قضایی بیشتری بشود.از موارد بحث شده در بالا می‌توان چنین نتیجه گرفت که این نوع دخالت دولت در بازار مسکن نه تنها باعث بهبود اوضاع نمی‌شود، بلکه به افزایش هزینه‌های مبادله در قراردادها و پرونده‌های حقوقی و قضایی، هدررفت منابع کشور، سردرگمی مستاجران و اختلال بیشتر در این بازار هم در کوتاه‌مدت و هم در بلندمدت
منتهی می‌شود.

/انتهای متن/
صاحب امتیاز و مدیرمسئول نشریات بین المللی خبر : حسین واحدی پور
License owner & Editor in Chief: HosseinVahedipour
Copyright © 2013 KHABAR International Publications Group. All rights reserved.